Posso Desistir da Compra de um Imóvel? Entenda Quando Isso É Possível

Comprar um imóvel é uma decisão que envolve valores altos e, muitas vezes, um compromisso financeiro que se estende por anos.

Por isso, não é incomum que, depois de assinar o contrato, o comprador perceba que fez um negócio que não consegue mais manter, encontre problemas no imóvel ou enfrente uma situação inesperada.

Mas surge a dúvida: é possível desistir da compra de um imóvel depois de assinar o contrato? A resposta é: depende da situação.

O simples arrependimento do comprador não significa, necessariamente, que ele poderá cancelar o negócio sem qualquer consequência. Por outro lado, existem situações em que a legislação permite o desfazimento do contrato e até mesmo a restituição dos valores pagos.

Posso simplesmente desistir porque mudei de ideia?

Nem sempre. O contrato de compra e venda de um imóvel não pode ser tratado como uma compra comum da qual o consumidor pode simplesmente desistir a qualquer momento.

Quando o comprador decide cancelar o negócio por uma razão pessoal, como dificuldade financeira, mudança de planos ou arrependimento, é necessário verificar as condições previstas no contrato e na legislação aplicável.

Em muitos casos, o desfazimento será realizado por meio de um distrato, e poderá haver retenção de determinados valores.

Por isso, antes de assinar um distrato apresentado pela outra parte, é importante verificar exatamente quanto será devolvido e quais descontos estão sendo aplicados.

E quando o imóvel foi comprado na planta?

Nesse caso, existem regras específicas.

A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, regulamentou diversas consequências do desfazimento de contratos de aquisição de imóveis em incorporação imobiliária e de lotes.

Quando o desfazimento ocorre por iniciativa do comprador em determinadas situações, a legislação prevê a restituição dos valores pagos diretamente ao incorporador, mas admite determinadas deduções, como a comissão de corretagem e a pena convencional, observados os limites legais.

A regra, portanto, não é simplesmente "desistiu, perdeu tudo".

Também não significa, por outro lado, que o comprador terá direito automaticamente à devolução integral de tudo o que pagou. É necessário analisar o contrato e a situação concreta.

E se a construtora atrasou a entrega?

Aqui a situação pode ser completamente diferente.

Se o comprador deseja desfazer o contrato porque a própria construtora descumpriu uma obrigação relevante, como a entrega do imóvel além do prazo contratual aplicável, pode existir fundamento para a resolução do contrato por inadimplemento da vendedora.

A própria legislação prevê que, ultrapassado o prazo de entrega nas condições estabelecidas pela Lei nº 4.591/1964, o adquirente poderá promover a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução integral dos valores pagos, observadas as regras legais.

O Superior Tribunal de Justiça também possui precedentes reconhecendo a possibilidade de resolução contratual e restituição integral dos valores quando o inadimplemento é atribuível à construtora. Em decisão recente, a Quarta Turma reafirmou essa possibilidade em caso de atraso significativo na entrega do imóvel.

Nesse cenário, portanto, não estamos diante de um simples "arrependimento do comprador", mas de uma situação em que o próprio comportamento da vendedora pode justificar o fim do contrato.

Existe direito de arrependimento de 7 dias?

Em determinadas situações, sim. A legislação prevê a possibilidade de exercício do direito de arrependimento quando determinados contratos de aquisição de imóveis são firmados em estandes de vendas ou fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial, observadas as condições legais.

Nessas hipóteses, a legislação estabelece prazo de 7 dias para o exercício do direito de arrependimento.

Isso é diferente de afirmar que qualquer pessoa que comprou um imóvel possui sete dias para desistir.

A forma e o local em que o contrato foi celebrado são relevantes para essa análise.

Quanto dinheiro posso perder se desistir?

Essa é uma das perguntas mais importantes. A resposta depende do tipo de contrato, da forma de aquisição, do momento em que ocorre o desfazimento, do regime jurídico aplicável e das cláusulas contratadas.

Nos contratos de incorporação imobiliária sujeitos ao art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, por exemplo, a legislação estabelece determinadas possibilidades de retenção, incluindo a comissão de corretagem e uma pena convencional que, em regra, não pode ultrapassar 25% da quantia paga diretamente ao incorporador. Há regras específicas para empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação.

Por isso, é fundamental não aceitar automaticamente a informação de que "a multa é de X%" sem antes verificar qual legislação se aplica ao contrato.

E se o imóvel já estiver financiado?

Aqui é necessário ter ainda mais cuidado. Contratos de compra e venda podem estar vinculados a contratos de financiamento e, dependendo da existência de alienação fiduciária devidamente registrada, podem incidir regras específicas.

O STJ, por exemplo, consolidou no Tema Repetitivo 1.095 o entendimento de que, em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrada, a resolução por inadimplemento do devedor deve observar o procedimento previsto na Lei nº 9.514/1997.

Isso significa que não é recomendável simplesmente parar de pagar as parcelas acreditando que o contrato será automaticamente cancelado e os valores serão devolvidos.

A estrutura jurídica da operação precisa ser analisada antes de qualquer decisão.

O que fazer antes de pedir o cancelamento?

Antes de comunicar a desistência, o ideal é analisar o contrato e identificar:

• a forma como o imóvel foi adquirido;

• o valor já pago;

• as cláusulas referentes ao distrato;

• eventuais multas e retenções;

• a existência de financiamento ou alienação fiduciária;

• o prazo de entrega, quando se tratar de imóvel na planta;

• e se houve algum descumprimento por parte do vendedor ou da construtora.

Essa análise pode fazer uma diferença significativa no resultado financeiro do desfazimento.

Não assine o distrato sem entender as consequências

Um dos maiores cuidados deve ser tomado justamente no momento em que a outra parte apresenta um documento para formalizar o cancelamento.

O distrato pode estabelecer valores, prazos, multas, quitação e outras condições que produzirão efeitos sobre os direitos do comprador.

Por isso, antes de assinar, é importante compreender exatamente:

quanto você receberá de volta, quanto será descontado e se haverá quitação de outras obrigações.

Em determinados casos, uma análise jurídica antes da assinatura pode evitar prejuízos relevantes.

Conclusão

Desistir da compra de um imóvel pode ser possível, mas as consequências dependem do motivo do desfazimento e do tipo de contrato celebrado.

Quando o comprador simplesmente decide não seguir adiante, podem existir multas e retenções previstas na legislação e no contrato.

Quando, porém, o desfazimento decorre de um descumprimento da própria construtora ou do vendedor, a situação pode ser diferente e o comprador poderá ter direito a uma restituição mais ampla, conforme o caso.

Por isso, antes de desistir da compra, interromper pagamentos ou assinar um distrato, é recomendável analisar o contrato e as circunstâncias concretas da negociação.

Se você está pensando em desistir da compra de um imóvel, uma análise jurídica prévia pode ajudar a identificar os seus direitos e evitar que o cancelamento gere um prejuízo maior do que o necessário.